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与人民在一起——习近平的两会时间

浏览次数: 日期:2019-10-20 21:43:58

“行业分化、强者恒强”,在2019年的房地产行业中报季是高频句,并已经成为了行业共识。

恒大集团是对龙头企业未来十分乐观的一家,其董事会副主席夏海钧在2019年年中业绩会上是这样表述的:“龙头房企将持续抢占市场份额,强者恒强的行业格局仍将延续。”夏海钧预计,如果按全国商品房年销售额15万亿元计算,2023年前三房企销售总额将达3万亿元。

单家房企达到万亿元销售额,这被视作是行业集中度到达一定高度的风向标。龙头房企也许都有向着这一目标看齐的一天,但随着行业整体走势趋冷,万科曾经“万亿大万科”的愿景悄然冷却,碧桂园提质控速,盈利和规模之间的平衡关系也从没有像现在这般焦灼过。

分化在进一步加剧,大鱼仍在吃小鱼,但大鱼们安全了吗?这是一个没有答案的问题。房地产行业深受政策面影响,也离不开资金支持。如果掐紧了水龙头,没有一家房企是绝对保险的。

从新近房企发布的2019年年中报中,可以提炼出一窥行业全貌的关键词:规模增速放缓、利润水平下滑、融资成本抬升和减员趋势明显。无论是龙头房企或是中小房企,都在面临这个行业最难的时刻。

“天花板”隐现?

房地产行业整体增速放缓是不争的事实。

9月16日,国家统计局发布的《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,今年前8月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%。

虽然仍在增长,但10.5%的增速已经是2019年以来的最低增速。在目前调控持续、融资收紧的影响下,这一增速比1~7月份回落0.1个百分点,已经连续4个月增速下降。

在这个整体增速已经放缓的行业,很少有房企能够跳出大势走出自己独有的成长曲线。虽然头部房企中有管理层曾公开表示:未来这个行业的集中度会进一步提升,这是属于他们的机会。但今年上半年,头部房企的销售增速也是放缓的。

先看行业标杆“碧万恒”,三巨头今年前8个月的销售额仅与去年持平,其中两家同比甚至出现了下滑。

碧桂园今年前8个月的权益销售额是3713.5亿元,与去年的3788.4亿元同比略降;恒大前8个月的合约销售金额约为3700.7亿元,同比同样小幅下滑;万科4263亿元的销售额,同比有10%左右的升幅,但增速也已经相比去年明显减慢。

过去两年间,那些“黑马房企”在行业下行的背景下也成色不再,过去动辄超过50%的增速都回落至个位数水平,也鲜见中小房企提出“千亿”目标了。

在这一维度上,过去两年冲规模迅猛的闽系房企降速最为明显。曾经录得170% 销售额增速的正荣地产,今年上半年的增速仅不足1%;融信中国的销售增速则从去年上半年的的75.7%下滑到4%。

从目前的调控力度和融资难度来看,房企重回高速增长几无可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,销售额增速放缓之后,如果资金的回笼速度也放缓,房企会面对各种压力,“只有资金压力不大,才可能存在高速增长的动力。”

利润保卫战

由于房地产企业结算周期的缘故,今年上半年房企利润表现体现的是过去一到两年之间的水平。那时候,房企的销售额增速水平相对而言是乐观的,即增速迅猛,但从今年上半年的业绩表现来看,房企的利润水平并没有相对应的体现。

在销售排名前10的房企中,今年上半年有数家出现了利润额大幅下滑的情况,而中小企业的表现也是如此。虽然多数房企将利润额下滑的原因归结为“结算不平衡”,但如果剔除这一因素,多数房企今年上半年的利润率水平表现并不出色。

据中原地产研究中心发布的数据,今年上半年,128家A股上市房企净利润合计为1004亿元,净利润率为10.5%,与去年同期水平(11%)相比出现微跌。值得注意的是,在这128家房企中,接近40%的房企上半年营业收入同比下降,近45%的房企利润同比下滑。

一名不愿具名的地产分析师告诉《每日经济新闻》记者,影响房企净利润的核心因素可以概括为两个方面:一是成本管控;二是产品溢价。其中,成本管控包括拿地成本、建安成本、财务成本、营销费用和行政管理费用等;产品溢价则是你的产品能不能卖得比别人更贵。

如果以此分析,房企的净利润水平出现下滑是可以解释的。一个可以看到的事实是,在2015年至2016年间,全国各地“地王”频出,但之后的两年随着各地楼市调控频出,市场逐渐趋冷,多数房企握着“地王”却卖不出高价,甚至有不少“地王”项目出现亏损情况。

上述分析师认为,如果房企的销售额规模持续放缓乃至出现下滑,那么利润水平也会相应地出现负增长,因为利润额和销售额、营业额呈现一定的关联关系。

典型的例子是一家TOP10的房企,去年上半年的营业收入超过3000亿元,并以超过300亿元的归母净利润额一举成为新科利润王;但今年上半年,随着其营业收入的大幅下滑,归母净利润额也仅录得近150亿元。

后遗症显现

行业大势如此,从业者们也并不好过。今年上半年,多数房企均出现了减员的情况,万科与去年同期相比,地产开发系统人员减少了近600人;恒大、碧桂园也出现了雇员同比下降的情况。

这是可以预期的事情,毕竟万科今年以来提出了“事人匹配”,要打造“冠军组织”;碧桂园也在调整组织架构,在这种情形之下,人员优化是不可避免的。

一位TOP3房企的投资部人士告诉《每日经济新闻》记者,过去市场好,拿地方面一直都在找机会。但今年以来,他们收缩了投资的规模和范围,有的城市公司投资部大幅减员。

市场下行压力陡增,房企也开始开启了“全员营销”的求生之旅。最近站上风口浪尖的是时代中国,其被曝出强制要求全员卖房,从普通员工到副总裁级别,每个岗位都设置了相应考核指标。

富力地产也是其中的一员,在近期被曝出的一份文件中,富力地产要求内部“促销售、抓回款”,其中,“以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。

裁员、促销、回款,都是房企应对难关的方法。在这种背景下,资金链安全是重中之重,如何借到便宜的钱,保证安全的边界是当下所有房企共同需要直面的课题。

今年上半年,房企整体的融资成本均有所抬升,亿翰智库发布的数据显示,2019年上半年,30家典型房企的平均融资成本5.78%,较2018年末的平均融资成本5.7%,上升0.08%。

而融资的难度也正在进一步加剧。据同策研究院统计,2019年8月单月,40家典型房企融资规模仅368.26亿元,环比大幅下降近六成。

值得注意的是,进入下半年,很多头部房企已经放缓拿地。其中,富力、融创、越秀等房企均在半年业绩会上表示会谨慎拿地。而近来不少城市土地市场流拍现象增加、溢价率下降,也印证了房企在拿地方面的谨慎态度。


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